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第一章 房地产税基评估方法与技术概述 1

第一节 发展与实践 1

一、发展历程 1

二、实践经验 4

第二节 基本评估方法 9

一、个案评估 10

二、批量评估 13

第三节 批量评估技术 15

一、多元回归分析 16

二、适应估价技术 21

三、可比销售法 23

四、时间序列分析 24

五、其他新型评估技术 26

第四节 批量评估实施框架 32

一、总体框架 32

二、鉴定属性特征 33

三、确定市场区域 34

四、确定价格特征 35

五、确立评估模型 35

第二章 我国房地产税基评估研究与实践 37

第一节 理论研究现状 37

一、评估方法引入 38

二、评估技术探索 38

三、评估体系构建 40

第二节 实践应用 41

一、总体概况 41

二、典型城市经验 42

第三节 形势与对策 45

一、面临的形势 45

二、存在的挑战 46

三、应对的策略 47

第三章 房地产整体估价模型构建 50

第一节 总体思路 50

第二节 模型基础 51

一、理论基础 51

二、关键技术 53

第三节 模型设计 55

一、基本假设 55

二、模型建立 56

三、运行机理 57

四、模型特征 58

第四节 模型解析 60

一、应用条件 60

二、实施流程 62

三、适用范围 65

第四章 房地产整体估价数据工程建设 67

第一节 数据需求分析 67

第二节 数据收集 69

一、原则与方式 69

二、参考规范制定 71

三、特征数据收集 74

四、价格数据收集 75

五、空间数据收集 77

六、成本与费用数据收集 80

第三节 数据建模与组织 80

一、“地—楼—房”模型 81

二、价格生命周期模型 83

三、时空一体化模型 84

四、整体估价数据库构建 87

第四节 数据质量控制 88

一、质量控制内容 89

二、质量控制方法 90

三、常规数据动态更新维护 91

四、适应性估价数据更新维护 91

第五章 房地产价格影响因素及集合划分 93

第一节 房地产价格内涵与特征 93

一、房地产价格的含义 93

二、房地产价格的特征 95

第二节 房地产价格影响因素 96

一、概述 96

二、住宅房地产价格影响因素 99

三、商业房地产价格影响因素 102

四、办公房地产价格影响因素 104

五、工业房地产价格影响因素 106

第三节 类似房地产集合划分 108

一、基本原则 108

二、总体思路 109

三、住宅房地产评估集合划分 113

四、商业房地产评估集合划分 122

五、办公房地产评估集合划分 126

六、工业房地产评估集合划分 130

第六章 基于评估集合的比价关系测算及调整 135

第一节 比价关系的内涵与特征 135

第二节 比价关系的构建思路 137

第三节 基于不同数据基础的比价关系测算 138

一、特征价格量化法 139

二、综合修正系数法 155

第四节 基于适应估价的比价关系调整 162

一、适应估价技术的适用性分析 162

二、基于适应估价的比价关系调整 164

第七章 房地产相似度与权重矩阵量化 173

第一节 房地产相似度的内涵与特征 173

第二节 房地产相似度测算思路与方法选择 174

一、总体思路 174

二、方法选择 175

第三节 基于模糊数学的房地产相似度测算 177

一、房地产属性指标的隶属度计算 177

二、房地产贴近度计算 179

第四节 房地产交易影响的权重矩阵量化 181

第八章 实证研究——以深圳市为例 183

第一节 研究区域概述 183

一、深圳市概况 183

二、深圳市房地产情况概述 184

三、深圳市房地产整体估价的前提与假设 185

第二节 数据收集及处理 185

一、数据收集 185

二、数据处理 186

第三节 评估集合划分 190

一、住宅房地产评估集合划分 191

二、商业房地产评估集合划分 194

三、办公房地产评估集合划分 200

四、工业房地产评估集合划分 201

第四节 比价关系测算 205

一、住宅房地产比价关系测算 205

二、商业房地产比价关系测算 210

三、办公房地产比价关系测算 219

四、工业房地产比价关系测算 231

第五节 房地产相似度与权重测算 235

一、住宅房地产相似度及权重测算 235

二、商业房地产相似度及权重测算 240

三、办公房地产相似度及权重测算 242

四、工业房地产相似度及权重测算 244

第六节 房地产整体估价实施与比率分析 245

一、房地产整体估价实施 245

二、评估结果的比率分析 246

第七节 基于适应估价的比价关系调整与反馈评估 250

一、比价关系调整 251

二、反馈评估及比率分析检验 252

第九章 深圳市房地产整体估价信息平台 254

第一节 系统概述 254

一、系统需求分析 254

二、系统建设目标 256

三、系统架构设计 256

第二节 系统数据支撑 258

第三节 系统功能与特色 260

一、系统功能 261

二、系统特色 264

第四节 系统运行和维护 272

第十章 研究展望 274

第一节 理论研究展望 274

一、市场理论 274

二、系统理论 275

第二节 技术改进展望 276

一、从OLS估计到GLS估计 276

二、从线性模型到非线性模型 277

第三节 实践推广展望 277

参考文献 279