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目录 3

第一部分商品房交易法律问题释解 3

第一章房地产交易 3

一、房地产交易概述 3

二、房地产市场 4

三、房地产交易的形式 5

四、房屋产权的种类 7

第二章商品房现房销售 11

一、现房销售的条件 11

二、设有抵押权商品房销售 11

三、商品房销售广告管理 12

第三章商品房预售 14

一、商品房预售概述 14

二、签订商品房预售合同 16

附：商品房预售合同（范本） 24

三、商品房预售合同的审查 32

四、预售商品房的转让 33

五、预售商品房的交房和入住 34

六、预售商品房的风险防范 35

第四章商品房买卖合同 38

一、商品房买卖合同成立条件 38

二、商品房买卖合同内容 39

附：商品房买卖合同示范文本 40

三、签好合同补充协议 49

四、商品房买卖合同的无效 52

五、买方退房的法定条件 54

第五章商品房销售代理和中介服务 57

一、房地产中介人员的资格 57

二、中介服务机构的义务 58

三、房地产中介服务合同 59

附1：房地产代理销售合同（范本） 59

附2：商品房认购意向书（范本） 63

第六章房屋赠与与继承 67

一、房屋赠与法律制度 67

二、房屋赠与的程序 68

附：赠与合同（范本） 69

三、房屋继承的特点与原则 69

四、房屋继承的分类 71

五、各类房屋继承的处理方法 73

六、房屋继承公证 75

七、房屋继承的税费 76

第七章商品房销售的成本和税费 77

一、商品住宅销售价格的构成 77

二、买房应缴税费 79

三、租房应缴税费 82

第八章购房抵押贷款 84

一、房地产抵押概述 84

二、抵押合同和抵押登记 85

附：房屋抵押贷款合同（范本） 87

三、房产抵押应注意的问题 91

四、按揭与抵押的区别 93

五、如何办理转按揭 95

第九章商品房销售面积 97

一、商品房的销售面积和建筑面积 97

二、商品房销售面积计算 99

三、跃层和复式住宅的面积计算 101

四、商品房公摊面积计算 102

五、商品房土地面积分摊计算 106

一、商品房的交付 109

第十章商品房的验收和入住 109

二、商品房的竣工验收 111

三、商品房的入住验收 112

四、商品房入住程序 114

第十一章商品房的质量问题和保修 117

一、商品房常见质量问题 117

二、商品房的保修期限 118

三、商品房质量的法律保护 120

四、商品房质量的违约责任 121

第十二章购买经济适用房 123

一、经济适用房与商品房的区别 123

二、购买经济适用房的条件 124

三、经济适用房的购买标准 126

四、购买经济适用房的手续 128

五、经济适用房的出售 129

第二部分商品房交易案例解析 133

1．杨某与某花园房地产开发有限公司乡产权房屋 133

买卖合同无效纠纷案 133

2．郑某某等11人与黄岩市某房屋开发公司商品房预售 136

合同纠纷案 136

3．张某等人与北京市某房地产开发公司地下停车场的 140

所有权和使用权纠纷案 140

4．汤某与杨某、王某房屋实际交付与登记过户的法律 143

效力纠纷案 143

5．陆某与吴某未经登记的房屋合同纠纷案 146

6．焦某与大连某房地产开发公司买房被骗双倍索赔 149

纠纷案 149

7．林某与某房地产公司合同法实施前未办理商品房 153

预售许可证的售房合同效力纠纷案 153

合同变更纠纷案 156

8．程某、应某与杭州某房地产有限公司商品房买卖 156

第三部分商品房交易相关法律法规 163

中华人民共和国城市房地产管理法 163

商品房销售管理办法 175

城市商品房预售管理办法 185

城市房地产权属档案管理办法 188

城市房地产中介服务管理规定 194

城市房地产转让管理规定 200

城市房屋修缮管理规定 205

城市房屋权属登记管理办法 212

城镇房屋所有权登记暂行办法 219

城市私有房屋管理条例 222

已购公有住房和经济适用住房上市出售管理 227

暂行办法 227

金和收益分配管理的若干规定 231

已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让 231

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书 233

制度的规定 233

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 236

城市异产毗连房屋管理规定 239

房屋建筑工程质量保修办法 242

城市房地产开发经营管理条例 245

关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题 253

的通知 253

建筑面积计算规则 255

房产测量规范（GB/T17986-2000） 258

住宅设计规范（GB50096-1999） 267

城镇廉租住房管理办法 283

经济适用住房价格管理办法 286

经济适用住房管理办法 290