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第一部分商品房投资法律问题释解 3

第一章房地产投资概述 3

一、房地产投资的特点 3

目 录 3

二、房地产投资入市时机的选择 4

三、房地产投资方法的选择 6

第二章投资理念 9

一、强化投资意识 9

二、判断投资价值 10

三、避免投资误区 14

四、区别自住与投资 16

五、五种房子不宜投资 18

一、房产投资保值应注意的问题 21

第三章投资技巧 21

二、便宜房投资技巧 24

三、商铺投资技巧 25

四、小户型投资技巧 26

五、写字楼投资技巧 28

六、其他几种房产投资技巧 30

第四章挑选房屋 32

一、住宅设计的三维空间 32

二、怎样挑选住宅的结构和类型 34

三、怎样挑选户型 38

四、怎样挑选高层住宅和底层住宅 42

五、怎样挑选住宅环境 44

六、我国住宅发展的七大趋势 46

一、怎样寻找具有租赁盈利潜力的房屋 48

第五章房屋租赁 48

二、房屋租赁的条件和程序 49

三、房屋租赁中的权利义务 53

四、房屋租赁合同 55

附1：商住楼租赁合同（示例） 60

附2：房屋租赁示范合同（消协版） 65

附3：房屋出租居间合同（示例） 72

五、怎样计算房屋租金收益 77

六、房屋出租中应注意的问题 82

第六章二手房投资 84

一、怎样选择适宜投资的二手房 84

二、二手房价格的确定 85

三、二手房买卖合同 88

附：二手房买卖合同参考范本 91

四、二手房买卖的税费 94

五、二手房贷款和公证 95

六、购买二手房应注意事项 98

七、二手房投资获益要点 100

第七章投资税费 104

一、交易税费 104

二、其他税费 107

三、关于土地出让金的规定 122

四、怎样计算购买商品房的总支出 124

第八章投资贷款 127

一、贷款购房技巧 127

二、贷款购房条件和程序 130

三、购房贷款的偿还方式 136

四、延期偿还贷款的责任 139

一、住房公积金的功能 141

第九章公积金贷款 141

二、商业贷款和公积金贷款比较 142

三、公积金余额查询 145

四、申办公积金贷款程序 146

五、住房公积金贷款保险 148

六、公积金贷款购二手房 149

第十章房屋贷款保险 151

一、房地产保险概述 151

二、房屋贷款的保险内容 154

三、如何购买房屋贷款保险 155

四、提前偿还贷款怎样退保险 155

第十一章投资收益 157

一、怎样测算房产投资成本 157

二、影响投资收益的因素 158

三、计算投资收益三种方法 160

四、出租与出售的收益比较 161

五、如何获得最大收益 164

第十二章风险防范 167

一、房地产投资的风险种类 167

二、怎样降低房地产投资的风险 170

三、房地产投资中的风险控制手段 173

第二部分商品房投资案例解释 177

1．赵某与马某未定期限房屋租赁合同纠纷案 177

2．陈某与厦门市土地房产管理局房屋确权案 180

3．汤某与深圳市某房地产经纪评估有限公司 185

房地产中介机构连带赔偿纠纷案 185

4．刘某与上海某房地产有限公司房产利益损失 188

赔偿纠纷案 188

5．杨某、李某与张某、邱某房屋典当纠纷案 191

6．周某、阎某与上海某置业有限公司迟延 194

交付房屋买卖纠纷案 194

7．张某与某房地产开发公司房屋买卖合同 198

赔偿纠纷案 198

第三部分商品房投资相关法律法规 203

城市房屋租赁管理办法 203

房屋建筑工程质量保修办法 209

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定 212

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理 216

暂行办法 216

商品房销售面积计量监督管理办法 219

城市房地产抵押管理办法 222

房产测绘管理办法………………………………………………（231 ）城市房地产转让管理规定 236

关于房地产中介服务收费的通知 241

国家计委建设部 241

住房公积金管理条例 244

商品住宅价格管理暂行办法 253

商品住宅性能认定管理办法（试行） 257

中国人民银行个人住房担保贷款试行办法 263

个人住房贷款管理办法 269

中华人民共和国国家标准房地产估价规范 275

危险房屋鉴定标准 300

国家计委建设部 307

关于规范住房交易手续费有关问题的通知 307

住房置业担保管理试行办法 309

中华人民共和国契税暂行条例细则 315

国家税务局 319

关于土使用税若干具体问题的解释和暂行规定 319

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 323