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第一章 不动产交易与不动产交易法 1

前言 1

第一节 不动产交易 3

一、不动产交易的概念与分类 3

二、不动产交易与不动产物权变动 4

第二节 不动产交易的客体 7

一、不动产财产权之特性 9

二、不动产的范围与不动产立法例 11

第三节 我国不动产交易法的发展与完善 24

一、不动产法概述 24

二、不动产交易法的发展 26

三、完善我国的不动产交易法 30

第一节 不动产交易安全简论 34

一、物权变动与交易安全 34

第二章 不动产交易安全与第三人利益保护 34

二、不动产交易中的第三人 39

三、物权变动中第三人利益保护的理论基础之争 41

第二节 物权变动模式与不动产交易安全 44

一、物权变动模式与交易安全概述 44

二、不动产物权登记对物权变动效力之比较法分析 46

三、我国的物权立法对物权变动模式的选择 53

第三节 不动产善意取得中的第三人保护 56

一、不动产善意取得制度的理论分析 56

二、不动产应适用善意取得制度 59

三、不动产善意取得构成要件 63

四、关于受让人善意的分析 65

五、构建我国不动产善意取得制度的构想 70

第四节 公示公信原则是第三人保护制度的原则基础 74

一、公示公信原则的理论分析 74

二、公示公信原则与物权行为无因性原则 81

第三章 土地使用权交易的法律问题 84

第一节 土地使用权概述 86

一、土地使用权的概念和特征 86

二、土地使用权的种类 90

三、土地使用权与房屋所有权 93

第二节 土地使用权的划拨和出让 102

一、土地使用权划拨的含义及形式 102

二、土地使用权划拨的程序和审批权限 104

三、国有土地使用权出让的概念 105

四、土地使用权出让的性质 116

第三节 土地使用权的转让 120

一、土地使用权转让的概念 120

二、国有土地使用权转让合同的主体 123

三、土地使用权转让相关法律问题 124

第四章 房产交易法律问题 142

一、房屋与房产 143

第一节 房屋、房产和商品房辨析 143

二、房屋的分类 146

三、房屋所有权的取得与变动 148

第二节 房屋买卖与房屋买卖合同 151

一、房屋买卖的概念与法律特征 151

二、房屋出卖人和房屋买受人 152

三、房屋买卖的程序 158

四、房屋出卖人之瑕疵担保责任 161

五、受限制的房地产转让 176

六、房地产价格评估 179

七、房地产成交价格的申报与管理 181

第三节 商品房买卖之商品房预售 182

一、商品房预售的形式和特点 182

二、商品房预售合同的法律问题 187

三、预售广告纠纷与预购人权益保护 194

一、预售商品房转让的含义和法律性质 198

第四节 预售商品房转让及其纠纷处理 198

二、常见涉及第三人的商品房预售合同纠纷及其处理 199

第五节 商品房交易实务中应注意的几个问题 208

一、商品房交易的定价与面积计算问题 208

二、商品房预售后规划、设计变更的争议处理 210

三、逾期交付及其责任承担 212

第五章 不动产租赁制度 216

第一节 买卖不破租赁分析 216

一、买卖不破租赁制度 216

二、租赁权的物权效力 218

第二节 买卖不破租赁制度的要件 221

一、租赁关系有效存在 222

二、租赁物已交付于承租人 223

三、出租人将租赁物所有权让与第三人 228

一、承租人优先购买权的含义 231

第三节 承租人优先购买权问题 231

二、优先购买权的性质 232

三、承租人优先购买权的几个法律问题 234

四、解除租赁合同纠纷的处理 241

第四节 承租人的优先承租权与不动产的转租问题 243

一、承租人的优先承租权 243

二、不动产的转租问题 247

三、关于土地使用权和房屋所有权能否分别出租问题 254

第五节 对租赁房屋进行添附（包括装修）纠纷的处理 256

一、基本原则 257

二、善意添附与恶意添附 257

三、善意添附的处理 258

四、恶意添附的处理 259

第六章 不动产交易的担保物权制度 261

第一节 担保物权的概念与特征 261

一、担保物权的含义 261

二、担保物权特征 263

三、担保物权的分类 265

四、担保物权与用益物权的区别 268

第二节 关于担保物权性质的争议 269

一、担保物权性质学说分析 269

二、担保物权性质为物权理由分析 272

第三节 房地产抵押 280

一、房地产抵押的概念 280

二、房地产抵押权的特征 282

三、房地产抵押的形式 283

四、房地产抵押的客体 287

五、房地产抵押合同 288

第四节 土地使用权抵押合同纠纷的解决 289

一、土地使用权抵押合同的相关限制 289

二、土地使用权抵押合同在司法实践中的常见冲突 290

三、抵押房屋的处置 292

第五节 预售商品房按揭的法律问题 294

一、预售商品房按揭的法律特征及其涉及的法律关系 295

二、预售商品房按揭的法律属性 303

第七章 不动产交易中介与经纪人制度 313

第一节 房地产交易中介 313

一、房地产中介服务的含义和内容 314

二、不动产中介的法律性质 316

三、不动产中介服务机构的法律规范 319

四、我国房地产中介市场的开放及应对 321

第二节 不动产产权交易经纪人制度 324

一、经纪人的角色 325

二、不动产代理协议及佣金 333

三、经纪人的责任 335

主要参考书目 340

后记 347