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第一章 导论 1

第一节 房地产市场调控研究的背景 1

第二节 研究的理论意义和实践意义 6

第三节 研究的基本思路 7

第四节 研究方法和创新之处 12

一、研究方法 12

二、主要创新之处 13

第二章 文献综述 15

第一节 房地产市场调控内涵研究综述 15

一、房地产市场体系的基本构架 15

二、房地产市场价格问题研究 16

三、房地产市场与金融、外资政策 20

四、房地产市场与房地产周期 22

第二节 政府在房地产市场调控中的作用和关系研究综述 23

一、政府在房地产市场调控中的作用研究综述 23

二、中央与地方政府关系研究综述 26

第三节 房地产市场调控手段和方法研究综述 29

第三章 基础理论 32

第一节 市场失灵与房地产市场调控的理论 32

一、市场失灵理论 32

二、市场经济中的政府职能理论 34

三、房地产的市场失灵及机理分析 36

第二节 房地产价格波动的特殊性理论 41

一、房地产价格体系的基本概念和影响因素 41

二、房地产价格周期波动的影响因素 45

三、房地产价格波动与房地产市场 46

第三节 中央与地方事权关系及房市调控中的博弈理论 48

一、中央与地方事权关系的一般理论 48

二、协调中央与地方利益和事权关系理论分析框架 49

三、博弈论及其分类 50

四、房市调控中中央与地方政府的博弈 51

第四章 境外房地产市场调控实践及启示 55

第一节 美国房地产市场调控实践 55

一、税收政策是美国调控房市的主要手段 55

二、土地储备制度是美国调控房市的重要手段 57

三、确保基本居住需要的租房模式是美国调控房市的重要方法 58

四、金融政策杠杆是美国调节房地产市场的重要工具 59

五、小结 63

第二节 德国房地产市场调控实践 64

一、福利住房政策是德国解决居民住房问题的主要举措 65

二、完备的住房储蓄体系是德国稳定房价的重要方法 65

三、严格的房地产租赁和交易市场管制是德国稳定房地产市场的重要手段 67

四、小结 68

第三节 新加坡房地产市场调控实践 69

一、政府供给为主、市场出售为辅的住宅体系 70

二、融资保障制度调节新加坡住房供需的稳定 72

三、土地管制起到提高效率、抑制投机的作用 73

四、小结 74

第四节 日本房地产市场调控实践 75

一、保基本的住房政策是日本调节房市供求关系的主要内容 75

二、管制土地交易是日本调控房市的重要手段 76

三、完备的房地产税收体制是日本调控房市的主要方法 77

四、日本房地产泡沫破灭对房地产市场的影响过程 77

五、小结 80

第五节 中国香港房地产市场调控实践 81

一、跌宕起伏的社会环境是香港房市波动的主要原因 82

二、土地批租是香港房地产供需调节的主要手段 83

三、政策调整是香港房地产市场调控的主要方法 83

四、小结 85

第六节 小结与启示 86

第五章 中国房地产市场调控实践的分析 90

第一节 房地产市场调控的历史分析 90

一、1993—1995年房地产市场紧缩调控 90

二、1998—2002年房地产市场宽松调控 92

三、两次房地产市场调控的经验教训 93

第二节 近年来房地产业快速发展中的市场调控 94

一、近年来房地产市场价格变动分析 95

二、近年来房地产市场调控分析 100

三、当前金融危机对我国房地产市场调控影响的分析 105

四、近几年房地产市场调控效果不佳的原因分析 109

第三节 小结 117

第六章 完善中国房地产市场调控的整体设计 121

第一节 房地产市场调控的地位和作用 121

一、房地产市场调控的地位 122

二、房地产市场调控的作用 126

第二节 房地产市场调控的目的和原则 127

一、房地产市场调控的目的 128

二、房地产市场调控的原则 132

第三节 房地产市场调控的方式手段 133

一、国家计划 133

二、经济手段 136

三、法律手段 138

四、行政手段 141

五、调控手段的相互关系 142

第四节 房地产市场调控的环节与节奏 144

一、调控的途径 144

二、调控的环节 147

三、调控的时点 152

四、调控的节奏 158

第五节 中国房地产市场调控的外部环境塑造 161

一、国民经济增长环境 161

二、城市化发展环境 164

三、货币流通和外汇环境 167

四、税收环境 171

五、法制环境 173

六、拓宽投资渠道 175

第六节 中国房地产市场调控的重大问题——住房供应模式选择 177

一、境外住房供应模式分析 178

二、中国住房供应模式演变过程 179

三、中国居民收入与房价关系分析 181

四、中国住房供应模式的选择 185

第七节 小结 188

第七章 中国房地产市场调控中中央与地方关系的处理 190

第一节 中央政府和地方政府在房市调控中利益和目标的对立统一 190

第二节 中央政府和地方政府在房市调控中的博弈 192

一、中央、地方政府在房市调控中的博弈分析 192

二、中央、地方政府房市调控中政策博弈的制度性根源 199

第三节 房市调控中协调中央与地方关系的方法选择 201

一、房市调控中协调中央与地方关系的目标和原则 201

二、构建解决中央、地方政府政策冲突的新机制和新制度 202

三、加强中央政府对房地产市场形势的正确判断 209

四、进一步发挥地方政府房地产市场调控积极性 212

五、创立中央与地方房地产市场调控两级管理模式 217

第四节 小结 225

第八章 展望 229

主要参考文献 229

后记 237