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自序 1

引言 1

第一编 问题揭示：小产权房与集体土地权利的残缺 3

第一章 小产权房的狭义认定与非本质项的剔除 3

第一节 违法占用耕地房屋之排除 4

第二节 严重危害公共安全建筑之排除 16

第二章 小产权房之成因、本质及危害 18

第一节 小产权房的成因：集体土地所有权的残缺 18

第二节“否定开发权”之本质 21

第三节“限制使用人范围”的本质 26

第四节 否定农民土地开发权并禁止集体出让土地使用权的危害 31

第五节 完善制度实现小产权房的合法化 36

第二编 实践认知：什么正在发生？ 45

第三章 集体土地开发权授予的实证研究 45

第一节 开发权授予的基本理论 45

第二节 通过罚款对已有小产权房追授开发权 46

第三节 以征税或调节金的方式赋予开发权 52

第四章 集体出让建设用地使用权的实证研究 56

第一节 关于出让的权利主体 57

第二节 关于集体出让使用权的权利基础 60

第三节 关于使用权出让的期限和用途 62

第四节 关于集体出让建设用地使用权和其他相关土地使用权人的关系 66

第五节 关于集体土地使用权出让的条件和程序 69

第六节 关于集体建设用地使用权的收回 72

第七节 关于集体土地使用权出让收益的分配和管理 74

第三编 理论澄清：集体建设用地使用权出让的基本法理 79

第五章 土地使用权“出让”的历史考察与法理分析 79

第一节 我国土地有偿使用制度的建立 80

第二节 “出让”的本质是公权力批设财产权 83

第三节 正确理解“出让”对我国土地权利立法的意义 92

第六章 集体出让土地使用权的制度内核：开发权及其归属 98

第一节 土地开发权的承认和保护 99

第二节 保护模式之辩：内含于所有权抑或独立为开发权 102

第三节 权利归属：英国土地开发权国有化之讹 105

第四节 我国农民集体土地的开发权不应归属于国家 109

第五节 我国土地开发权应归属于土地使用权人或承包经营权人 114

第七章 集体出让土地使用权的权利基础：所有权抑或非限定土地使用权 119

第一节 我国集体土地所有权是公权与私权的混合体 119

第二节 集体以土地所有权为基础出让土地使用权的困境 120

第三节 集体出让的权利基础应为非限定土地使用权 123

第四节 集体以非限定土地使用权为基础进行出让的实践案例 133

第四编 他山之石：集体出让土地使用权的国际经验 139

第八章 澳大利亚部落土地使用权出让制度及其对中国的启示 139

第一节 澳大利亚土地保有权及其出让 139

第二节 澳大利亚部落集体土地所有权 145

第三节 部落集体土地的保有权化和市场化 147

第四节 澳大利亚土地保有权出让的方式 152

第五节 澳大利亚部落土地使用权出让制度对我国的启示 155

第五编 制度建构 161

第九章 集体享有开发权和出让建设用地使用权的障碍及其克服 161

第一节 从土地出让金到物业税的制度转型 161

第二节 承认农民集体的征税能力 166

结语 集体土地使用权出让制度的法律建构 168