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目 录 3

Ⅰ风险防范篇 3

——怎样做一个精明的购房者 3

1．购置内销商品房的程序是怎样的 3

2．购置外销商品房的程序是怎样的 5

3．不具备本地户口的外省市居民和境外人士购买商品房应注意哪些事项 15

4．购房者要警惕步入房地产市场的哪些误区 19

5．购房前要注意调查欲购房产的哪些情况 23

6．购房时存在哪些置业风险 25

7．购房者要提防房地产开发阶段的哪些不规范行为 27

8．购房者要注意商品房销售价段的哪些问题 29

9．购房者要提防发展商方面的哪些“购房陷阱” 30

10．为什么购买合建房一定要谨慎 32

11．如何识别房地产广告 35

12．您的“房产证”有效吗 38

13．购买预售的期房需要注意什么 39

14．发展商指定的律师是购房者的律师吗 40

15．签订商品房买卖合同时要注意哪些细节 42

16．商品住宅区内的公建配套设施的产权属于谁 45

17．首层花园可以“赠送”给首层住宅的买主吗 47

附1：建设部、国家工商局商品房购销合同范本 49

附2：北京市房地产管理局内销商品房预售契约范本 61

附3：房地产委托代理销售协议范本 66

Ⅱ纠纷处理篇 71

——购房者如何维护自己的合法权益 71

1．发展商逾期交房怎么办 71

2．违约金就等于固定资产贷款利息吗 73

3．期房交房时面积增大了怎么办 76

4．如何避免期房面积改变的纠纷 79

5．如何处理房屋质量引起的纠纷 81

6．发展商擅自改变规划的住宅区配套设施用途怎么办 83

7．发展商把预售的房产又抵押出去怎么办 84

8．从银行得不到发展商所承诺的按揭贷款怎么办 85

9．所购房屋的格局被改变怎么办 87

10．发展商开发手续不完备怎么办 88

Ⅲ抵押贷款篇 93

——如何办理各类担保贷款 93

1．不动产抵押贷款的法律要点是什么 93

2．不动产抵押的程序是怎样的 95

3．按揭贷款的法律要点是什么 96

4．如何办理房地产按揭贷款 98

5．根据中国人民银行新的规定，个人如何申办住房担保贷款 100

6．如何申请个人住房公积金贷款 105

7．办理抵押贷款时所要买的保险是怎么一回事 107

8．为什么必须进行不动产抵押担保登记程序 108

9．土地使用权抵押过程中应注意哪些问题 111

10．如何办理划拨的国有土地使用权的抵押 115

11．如何办理出让的国有土地使用权的抵押 117

12．如何办理农村集体土地使用权的抵押 118

13．如何办理划拨的国有土地使用权地上建筑物的抵押 120

14．如何办理出让的土地上的建筑的抵押 121

15．如何办理农村集体土地上建筑物的抵押 122

16．如何办理在建合建项目的抵押 123

17．如何办理军队的不动产的抵押 125

18．如何办理租赁权的抵押 127

19．哪些不动产不能抵押 129

20．律师参与不动产抵押活动有什么作用 130

21．律师如何在担保贷款中提供见证服务 133

附1：抵押合同范本 136

附2：保证合同范本 141

Ⅳ物业管理篇 147

——如何使自己的家园更美好 147

1．什么是物业管理？ 147

2．物业管理中有着哪些法律关系 148

3．为什么说购房人有权重新选择物业管理公司 154

4．谁来管理物业管理公司 156

5．为什么说成立业主管理委员会是购房人的权利 159

6．物业管理活动中主要有哪些法律文件 162

7．怎样签订物业管理公约 166

8．如何与物业管理公司签订委托管理合同 168

9．如何处理物业管理中存在的不良问题 171

10．物业管理收入来源应是什么 174

11．物业管理费收费可以用美元吗 179

12．维修基金的管理与使用须注意什么 182

13．启动基金从何而来 185

14．参与物业管理工作要注意哪些问题 186

附1：物业管理委托合同范本 190

附2：物业管理公约范本 193

附3：物业管理委员会章程范本 201

Ⅴ房产租赁篇 209

——房地产租赁中应注意的法律问题 209

1．哪几类房屋要注意不能租 209

2．公房转租要注意哪些法律问题 211

3．签订房屋租赁合同应注意什么 214

4．如何办理房屋租赁登记备案手续 218

5．出租人在哪些情况下可以收回房屋 220

6．农村集体所有的土地使用权能否出租 221

附1：房屋租赁合同范本 223

附2：房屋出租委托合同范本 232