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第一章　导论 1

1.1 问题的提出及研究意义 1

1.2 国内外相关研究综述 4

1.2.1 关于房地产业内涵、属性、社会经济功能与发展（演进）的研究 4

1.2.2 关于房地产（业）的国际比较研究 9

1.3　本书的研究思路与方法 12

1.4　本书的结构、特色与创新 15

第二章　房地产业研究的理论基础与模型推演 17

2.1 产业经济理论 17

2.1.1 产业的定义 17

2.1.2　产业兴衰与产业转化 21

2.1.3　产业形成的关键、条件和市场结构 21

2.1.4　产业发展理论 23

2.2　服务经济理论 27

2.2.1　“服务”与“服务业”的内涵 27

2.2.2　服务业的分类 29

2.3 房地产业发展“倒U曲线”模型 31

2.3.1 房地产业发展“倒U曲线”模型 31

2.3.2 房地产业发展“倒U曲线”模型的思想渊源 33

2.4 房地产两市场四象限模型及其推演 35

2.4.1 房地产两市场四象限模型 35

2.4.2 房地产两市场四象限模型的推演 39

第三章 中美房地产业界定与发展沿革的比较分析 47

3.1 中美房地产业的界定及比较分析 47

3.1.1 中美房地产业的统计界定 47

3.1.2 中美房地产业的行业界定 51

3.1.3 中美房地产业界定的比较分析 52

3.2 中国房地产业发展沿革 54

3.2.1 近代至新中国成立 54

3.2.2 新中国成立至1984年 57

3.2.3 1985年至今 58

3.3 美国房地产业发展沿革 64

3.3.1 殖民地时期至19世纪后期 64

3.3.2 19世纪末到第二次世界大战 67

3.3.3 第二次世界大战结束至今 71

3.4　中美房地产业发展沿革的比较分析 80

第四章　中美房地产业现状的比较分析 81

4.1 中美房地产业的内部构成及其比较分析 81

4.1.1 房地产业的行业结构 81

4.1.2 房地产开发业内部构成 84

4.1.3 房地产（中介）服务业内部构成 91

4.2 中美房地产业的产业属性及其比较分析 93

4.2.1 房地产业在产业分类体系中的归属 93

4.2.2 房地产业与其他产业的关联特征 96

4.2.3 房地产业的时空变化特征 97

4.2.4 房地产业的产业组织特征 101

4.3 中美房地产业的经济与社会功能及其比较分析 109

4.3.1 房地产业的基础产业功能 109

4.3.2　房地产业对经济增长的影响 111

4.3.3 房地产业对社会财富的影响 115

4.3.4　房地产业对就业的影响 117

4.3.5 房地产业对地方政府财政收入的影响 119

第五章 中美房地产业差异的外生因素分析 121

5.1 中美房地产业外生因素的分析框架 121

5.2 中美经济体制与法律制度的比较分析 122

5.2.1 经济制度与经济体制 122

5.2.2　基本法律体系 125

5.2.3 房地产相关法律体系 129

5.3 中美房地产业管理制度比较分析 133

5.3.1 政府对房地产业的管理（干预） 133

5.3.2 房地产业自我管理制度 142

5.4 中美土地制度的比较分析 145

5.4.1 土地制度与土地市场 145

5.4.2　土地利用管理 146

5.5 中美房地产税收制度比较分析 150

5.5.1 房地产税收体系 150

5.5.2　财产税 151

5.6 中美社会经济环境比较分析 153

5.6.1　城市化 153

5.6.2 产业结构 156

5.7 中美房地产金融市场的比较分析 161

5.7.1 间接金融市场 161

5.7.2　直接金融市场 167

第六章 中美房地产业差异的内生因素分析 171

6.1 分工与房地产流通方式演进 171

6.1.1 分工与房地产业 171

6.1.2　房地产流通与房地产流通方式演进 173

6.1.3 中美房地产业发展演进路径的差异分析 177

6.2 房地产业的发展、演变 180

6.2.1 房地产业资产经营模式的演变 180

6.2.2 房地产业内部行业结构的演变 182

6.2.3 房地产业社会经济职能的演变 183

第七章　结论与启示 195

7.1 基本结论 195

7.1.1 中美房地产业内涵、属性和社会功能的异同 195

7.1.2 中美房地产业差异的主要形成原因 196

7.1.3 房地产业发展、演进的基本规律 197

7.2 对中国房地产业发展的启示 198

7.2.1 关于房地产业的功能定位 198

7.2.2　关于政府对房地产业的干预 199

7.2.3 关于金融体制改革与房地产金融体系 200

表目录 202

图目录 204

附录一 美国主要的全国性房地产企业名录 205

附录二　在纽约证券交易所上市的美国房地产公司 209

附录三　在香港股票交易所上市的中国大陆房地产企业名录 222

参考文献 224

后记 239