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第一部分 房地产市场介绍 3

第1章 房地产的特质 3

第2章 香港房地产市场回顾 13

附录 市场分析家回头是岸 25

第3章 房地产需求的初步探讨 28

3.1 需要与需求之分 28

3.2 供楼负担与房地产需求的关系 35

第二部分 房地产租务、按揭及投资市场分析 47

第4章 租务市场分析 47

4.1 租务市场概况 47

4.2 房屋需求 51

4.3 房屋开支预测模式 56

4.4 房屋开支需求弹性 57

4.5 为什么要付租金？ 60

4.6 空置理论 64

4.7 租金调节模式 67

第5章 自住或租住的选择 75

5.1 选择的问题所在 75

5.2 自住与租住成本的比较 76

5.3 自住的税务优惠 80

5.4 其他因素的考虑 84

第6章 房地产按揭 88

6.1 年期、利息与供款的关系 88

6.2 按揭的选择 92

6.3 按揭信贷对房地产需求的影响 95

6.4 按揭信贷供应分析 100

6.5 香港按揭市场剖析 102

6.6 银行风险与违约 108

6.7 按揭、储蓄与信贷扩张 113

第7章 房地产市场的运作 118

7.1 物业与租务市场的关系 118

7.2 房地产市场的基本调节功能 123

7.3 房地产供应 130

7.4 地产供应与经济循环 141

7.5 小结 145

第8章 房地产投资分析 147

8.1 房地产与证券投资比较 147

8.2 什么是“预期回报率”？ 153

8.3 风险溢价 159

8.4 租金与楼价的关系 162

8.5 通胀与房地产需求的关系 165

8.6 通胀、按揭比率与预期回报率 173

8.7 汇率如何影响房地产的需求？ 179

附录 费沙如何看资本收入 185

第三部分 香港房地产问题探讨 189

第9章 似是而非的“理论” 189

9.1 建筑成本上涨刺激楼价上升？ 189

9.2 高地价政策的谬误 194

9.3 楼价上升刺激通胀？ 203

第10章 租金及楼价管制 211

10.1 租金管制 211

10.2 楼价管制 213

10.3 价格管制带来的浪费 215

第11章 如何看炒楼活动？ 218

11.1 投机的本质 218

11.2 楼花市场的投机活动 221

11.3 楼花的价格 224

11.4 炒家造楼市——楼市造炒家？ 227

附录 抽签会否刺激炒风？ 231

第12章 预售楼花制度之争 233

附录Ⅰ 不能把自由经济作为专卖行为护身符 243

附录Ⅱ 抽签售楼海阔天空 245

第13章 地产衰退个案分析：1981年香港的情况 247

第14章 香港房地产市道展望 256

14.1 未来地产市道分析 256

14.2 政府扮演的角色 262

总结 266

英汉词汇对照及索引 269

参考书目 276