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自序 1

0 导论 1

0.1从央行121文件与国务院18号文件说起 1

0.2上海房地产泡沫实证研究的意义 1

0.3国内外研究现状 17

0.4研究范围与方法 19

0.5展开逻辑与章节安排 19

1 泡沫与泡沫经济 23

1.1泡沫事件的历史回顾 24

荷兰郁金香泡沫 24

法国密西西比泡沫 27

英国南海股票泡沫 30

日本的泡沫经济 33

泰国的泡沫经济 35

1.2泡沫概念的界定 36

泡沫的定义 37

泡沫与通货膨胀的区别 41

泡沫经济与经济周期的区别 42

1.3理性泡沫及其检验 44

理性泡沫模型 44

理性泡沫的检验 49

1.4小结 54

2 上海房地产市场泡沫的初步讨论 56

2.1上海房地产市场现状 56

2.2上海房地产泡沫问题的正反观点及其评述 64

“泡沫”观点的主要依据 64

无“泡沫”观点的主要依据 70

上海房地产市场泡沫初步评述 71

2.3上海房地产泡沫的动态自回归检验 77

2.4上海商品住宅供求关系的初步考察 80

房地产需求与供给预测 80

房地产供求关系初步分析 84

2.5上海房地产价格传导机制——蛛网模型 86

2.6 2004年上海房地产现状及泡沫最新争论 92

2004年上海房地产现状 92

2004年上海房地产泡沫最新争论 96

2.7小结 104

3 上海房地产泡沫的计量经济模型分析 106

3.1相关变量与数据取得 106

3.2计量经济模型构建的基本思路 116

需求模型的建立 117

供给模型的建立 128

价格模型的建立 133

模型结果 135

3.3方程组预测 139

数据预测 139

预测结果 141

预测调整 145

3.4计量经济模型外生变量的敏感性分析 153

3.5小结 157

4 上海房地产泡沫的进一步讨论 159

4.1房地产泡沫测度的文献回顾 159

4.2房地产泡沫衡量指标的选择 163

指标选择的原则 163

泡沫指标的选择 164

4.3房地产泡沫指标标准值的确定 168

房地产投资占GDP的比重的标准值 168

房价收入比的标准值 170

租售比的标准值 178

4.4上海房地产市场泡沫度的计算 181

泡沫度指数的综合 181

泡沫度指数的计算 182

4.5小结 185

5 上海房地产泡沫的成因与政策分析 187

5.1上海房地产泡沫产生的宏观经济环境 189

经济增长主要靠投资拉动 189

通货紧缩 191

股市行情不佳，居民投资渠道狭小 193

世界级城市定位、世博会申办成功为上海房地产带来了丰富的想象空间 194

5.2上海房地产泡沫产生的制度性原因 195

过分强调“以售为主”，政府住房保障制度建设严重滞后，住宅租赁市场发育迟缓 195

不合理的房地产税费制度以及土地政策的失误 199

5.3上海房地产泡沫产生的微观因素 202

房地产市场秩序不规范 202

结构矛盾 203

投机因素 204

羊群效应与不成熟的消费心理 205

5.4上海房地产泡沫治理的对策措施 206

完善住宅保障制度 207

积极发展住房租赁市场 208

积极稳妥推进房地产税费改革，完善相关土地政策 209

规范市场秩序，加强市场信息的公开透明 210

在相关政策上提高房地产投机炒作的成本 210

5.5宏观调控与房地产泡沫治理 211

2004年宏观调控措施回顾 212

下一步宏观调控的讨论与思考 215

5.6小结 220

参考文献 221