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第一章 导论 1

一 选题的背景 1

二 相关文献综述 4

（一）国外相关文献评述 4

（二）国内相关文献评述 16

三 研究的基本思路与研究结构 22

（一）研究的基本思路 22

（二）研究结构 22

四 可能的创新之处 25

第二章 城市主体财源：理论基础 26

一 城市主体财源：财政分权理论 26

（一）城市政府的事权 26

（二）城市政府的财政支出责任 30

（三）政府间税收划分 34

二 马克思的地租理论 37

（一）马克思地租理论的基础和前提 38

（二）马克思地租理论的基本内容 39

第三章 我国城市财政体制的演进与评价 51

一 我国城市财政体制的演进 51

（一）我国城市财政体制的演变与发展 51

（二）1994年以来地方税收体系变化 55

（三）现行省级以下财政管理体制框架 57

（四）我国城市财政收入的基本构架 59

二 现行城市财政体制的主要问题 60

（一）地方财政收入与支出总体描述 61

（二）政府间的事权划分不清，事权错位 69

（三）地方税权高度集中于中央政府，严重削弱了地方税应有功能的发挥 71

（四）省级以下政府分税制尚未建立，城市政府无主体税种 72

第四章 城市主体财源的基础：房地产业分析 83

一 房地产业的地位和作用 83

（一）房地产及其特征 83

（二）房地产业及其特征 85

（三）房地产业的地位及作用 86

二 我国房地产业效益分析 87

（一）房地产业对国民经济的贡献 87

（二）房地产开发企业经营效益分析 91

（三）房地产业税收分析 94

三 房地产开发投资波动效应的实证研究 95

（一）数据与数据分析 96

（二）实证分析 101

（三）结论 108

四 房地产业发展对策研究 110

（一）制定中长期房地产业发展规划，引导房地产业持续、健康发展 110

（二）以科技创新为动力，大力推进住宅产业化 112

（三）调整住宅供给结构，完善房地产市场监管体系 113

（四）改革房地产业核算体系 114

第五章 城市主体财源：房地产税（Ⅰ）—我国房地产税制的演变及发展 116

一 1949年以前房地产税制评述 116

（一）1949年以前房地产主要税种 117

（二）1949年以前房地产税收征管体系 121

（三）1949年以前房地产税制评价 123

二 1949年以后房地产税制评述 126

（一）1949年以后房地产税制的演变 126

（二）1949年以后主要房地产税种演变历程 133

三 我国现行房地产税制及评价 137

（一）我国现行的主要房地产税种 138

（二）我国现行的主要房地产税制的主要问题 146

第六章 城市主体财源：房地产税（Ⅱ）—房地产税制的国际比较 161

一 房地产保有税类国际比较 161

（一）房地产保有税课征制度比较 162

（二）主要国家的房地产保有税制度 163

二 房地产取得税类国际比较 173

（一）房地产取得税课征制度比较 173

（二）主要国家的房地产取得税制度 176

三 房地产所得税类国际比较 181

（一）课征综合所得税的国际比较 182

（二）土地增值税的国际比较 186

（三）主要国家的房地产所得税制度 191

四 国外房地产税制的特点及经验 197

（一）国外房地产税制的共同特点 197

（二）国外房地产税制的经验 201

第七章 城市主体财源：房地产税（Ⅲ）—我国房地产税改革 206

一 房地产税概述 206

（一）房地产税收理论演变与发展 206

（二）房地产（财产税）税种的分类 209

（三）房地产税的特征 211

（四）房地产税的优点 213

二 我国房地产税制改革研究 215

（一）我国房地产税制改革观点评述 215

（二）房地产税制改革的基本原则 221

（三）房地产税制改革的基本思路 226

（四）土地增值及土地增值税的理论思考 233

第八章 城市财政主体财源：土地非税收入及其改革 245

一 改革后国有土地非税收益分配政策的演进 245

（一）土地使用费 245

（二）土地使用权出让金 246

（三）新增建设用地土地有偿使用费 249

二 国有土地非税收益分配的问题 252

（一）土地征收过程中收益分配存在的问题 252

（二）国有土地出让收益存在的问题 255

三 香港土地收益管理及其经验 258

（一）香港基本工程储备基金的运作及其管理 259

（二）香港土地基金的运作及其管理 263

（三）香港土地收益管理的经验 268

四 土地非税收入及分配改革思考 270

（一）土地非税收入及分配改革的经济学分析 270

（二）土地非税收入及分配政策改革取向 276

第九章 武汉市、深圳市土地出让及收益实证分析 281

一 武汉市土地出让及收益实证分析 281

（一）武汉市土地出让市场情况 281

（二）武汉市土地出让市场与全国主要城市的比较 287

（三）武汉市土地出让收益 288

（四）武汉土地出让收益管理的经验 293

二 深圳房地产收益实证分析 295

（一）深圳房地产投资效益分析 295

（二）深圳房地产收益管理的经验 306

第十章 结论 312

一 房地产租税是城市主体财源的依据及可行性分析 312

（一）房地产租税是城市主体财源的依据 312

（二）可行性分析 313

二 房地产租税收入分配及规模问题 321

参考文献 323

后记 329