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1绪论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究意义 3

1.2.1 评价和完善住房保障政策体系 3

1.2.2 加速推进全面建设小康社会 3

1.2.3 有利于经济社会的可持续发展 3

1.2.4 实现“住有所居”，构建和谐社会 4

1.3 研究内容与思路 4

1.4 研究方法 5

1.4.1 历史梳理 5

1.4.2 理论梳理 5

1.4.3 文献研究法 5

1.4.4 比较分析法 5

1.4.5 案例分析法 7

1.5 国内外研究现状 7

1.5.1 国内研究现状 7

1.5.2 国外研究现状 12

1.5.3 国内外研究评述 14

2相关概念和理论基础 16

2.1 相关概念 16

2.1.1 住房保障 16

2.1.2 住房保障政策 17

2.2 住房保障政策理论基础 17

2.2.1 制度变迁理论 17

2.2.2 福利经济理论 19

2.2.3 规制经济理论 20

2.2.4 住房梯度消费理论 21

2.2.5 住房过滤理论 22

2.2.6 公平分配理论 23

2.2.7 倒U形理论 25

3上海住房保障政策历史沿革和现行政策 28

3.1 上海住房保障政策发展进程 29

3.1.1 福利分房制度下的住房保障（1950—1999年） 29

3.1.2 住房市场背景下的住房保障（2000年至今） 31

3.2 上海廉租房政策历史沿革和现行政策 36

3.2.1 上海廉租房政策历史沿革 37

3.2.2 上海廉租房现行政策 39

3.3 上海共有产权房政策历史沿革和现行政策 41

3.3.1 上海共有产权房政策历史沿革 42

3.3.2 上海共有产权房现行政策 44

3.4 上海公共租赁房政策历史沿革和现行政策 46

3.4.1 上海公共租赁房政策历史沿革 46

3.4.2 上海公共租赁房现行政策 47

3.5 上海动迁安置房政策历史沿革和现行政策 49

3.5.1 上海动迁安置房政策历史沿革 49

3.5.2 上海动迁安置房现行政策 51

4国内外住房保障政策经验借鉴 54

4.1 美国——高度市场化的住房保障政策 54

4.1.1 住房保障政策的目标 54

4.1.2 住房保障政策的演变 56

4.1.3 住房保障政策的特点 57

4.1.4 住房保障政策经验借鉴 58

4.2 德国——供需“两头补”的社会化保障 60

4.2.1 住房保障政策的目标 60

4.2.2 住房保障政策的演变 60

4.2.3 住房保障政策的特点 62

4.2.4 住房保障政策经验借鉴 64

4.3 日本——多层次住房保障供给 66

4.3.1 住房保障政策的目标 66

4.3.2 住房保障政策的演变 67

4.3.3 住房保障政策的特点 67

4.3.4 住房保障政策经验借鉴 69

4.4 新加坡——高比例组屋计划 70

4.4.1 住房保障政策的目标 70

4.4.2 住房保障政策的演变 71

4.4.3 住房保障政策的特点 72

4.4.4 住房保障政策经验借鉴 74

4.5 香港——“双轨制”下的公屋保障 76

4.5.1 住房保障政策的目标 76

4.5.2 住房保障政策的演变 77

4.5.3 住房保障政策的特点 78

4.5.4 住房保障政策经验借鉴 79

4.6 深圳——市场化主导的福利制供给 81

4.6.1 住房保障政策的目标 81

4.6.2 住房保障政策的演变 82

4.6.3 住房保障政策的特点 83

4.6.4 住房保障政策经验借鉴 85

4.7 厦门——面广力大的社会保障体系 86

4.7.1 住房保障政策的目标 86

4.7.2 住房保障政策的演变 87

4.7.3 住房保障政策的特点 89

4.7.4 住房保障政策经验借鉴 91

4.8 典型国家和地区住房保障政策评述 92

4.8.1 多样化的住房保障工具 92

4.8.2 严格的准入和退出机制 93

4.8.3 充分发挥集体能动作用 93

4.8.4 服务导向物业管理制度 94

4.8.5 以租为主的保障房供给 94

5模型选择与指标体系构建 95

5.1 评价模型与方法 95

5.1.1 模糊综合评价法 95

5.1.2 层次分析法 96

5.1.3 主成分分析法 97

5.1.4 TOPSIS法 98

5.1.5 灰色关联分析法 99

5.1.6 前景值评价法 100

5.1.7 评价方法比较与选择 101

5.2 评价指标体系构建 104

5.2.1 评价指标选取原则和标准 104

5.2.2 评价指标体系构成 106

5.3 评价过程 109

6上海住房保障政策评价与分析 112

6.1 基于模型测算的上海住房保障政策效应评价结果 112

6.2 上海“四位一体”住房保障政策具体评析 113

6.2.1 廉租房公租房“并轨运行”，促进房源有效循环利用 113

6.2.2 廉租房“先租后售”，过快消化现存房源 115

6.2.3 共有产权房不宜过量，有损商品房市场效率 115

6.2.4 动迁安置房未必合理，违背住房市场实际需求 118

6.3 上海住房保障政策多维度分析 118

6.3.1 保障总量——保障规模近需求，租赁市场待引导 119

6.3.2 保障范围——保障准入标准低，“夹心层”依旧存在 121

6.3.3 保障方式——租金补贴主需求，实物配租辅市场 123

6.3.4 保障效率——廉租房分段补贴，重效率而轻公平 124

6.4 上海住房保障政策总结与评述 126

7上海住房保障政策发展原则与方向 128

7.1 上海住房保障政策发展的原则 128

7.1.1 体制完善 128

7.1.2 效率公平 128

7.1.3 干预有力 129

7.1.4 保障充分 129

7.1.5 适度可控 130

7.2 上海住房保障政策发展的方向 130

7.2.1 政府承担低收入家庭住房保障的责任 130

7.2.2 住房保障方式与住房供求方式相适应 131

7.2.3 建立住房保障政策长效机制 132

7.2.4 保障水平的层次性和保障手段的多元化 132

8上海住房保障政策建议 134

8.1 “倒U形”保障房建设水平，确保保障总量可控制 134

8.2 区域差异化保障房供应，顺应住房需求发展趋势 136

8.3 完善保障房退出机制，形成房源的有效循环 138

8.4 共有产权房逐步停建，取消廉租房先租后售 139

8.5 取消动迁安置房供应，明确拆迁保障分界线 140

8.6 降低廉租房准入标准，填补夹心层群体断层 141

8.7 增加廉租房收入分档，附条件限制阶层跳跃 142

8.8 增加大户型商品房供应，改变房地产开发方向 144

8.9 大力发展住房租赁市场，提高租赁房服务质量 147

9结论 149

参考文献 152